주택신축 판매업과 부동산 매매업의 구분은 중요합니다. 업종의 구분에 따라 신고의무 및 절세방향이 달라지기 때문입니다. 첫 포스팅은 주택신축 판매업의 정의 및 부동산 매매업과의 차이, 소득구분 및 신고의무, 세제혜택에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 주택신축 판매업 및 부동산 매매업의 정의와 비교
(1) 주택신축 판매업의 정의
주택신축 판매업이란 토지를 구입하거나 기존의 주택을 구입하여 새로운 주택을 건축, 판매(분양)하는 업을 말합니다.
위의 경우 소득세법상에서는 건설업으로 분류가 됩니다. 다만, 주택을 구입하여 재판매하는 것은 한국표준사업분류에도 불구하고 소득세법은 부동산매매업으로 분류하게 됩니다.
(2) 부동산 매매업과의 비교
상가의 건설 및 판매 또는 구입, 재판매를 하는 업은 한국표준사업 분류상 비주거용 건물건설업으로 부동산매매업으로 분류하고 있습니다. 주택을 구입하여 재판매하는 것은 부동산매매업에 해당한다는 것을 유의하셔야 합니다.
2. 소득구분 및 신고의무
(1) 소득구분
사업성이 있는 주택신축판매업의 경우에는 사업소득으로 종합소득세 과세 대상입니다. 사업성은 거래 전체의 내용을 고려하여 계속반복성, 영리목적성을 고려하여 사업성이 있는지를 판단하고, 사업성이 없다고 판단되는 경우에는 주택을 신축하여 판매하더라도 이는 양도소득세 과세대상에 해당하여 신고 시 유의하여야 합니다.
(2) 신고의무
부동산매매업의 경우에는 주택신축판매업과 다르게 토지 등에 대한 양도차익 예정신고의무가 있습니다. 따라서 주택신축판매업은 예정신고 의무가 없어 종합소득세 신고만 하면 됩니다.
3. 세제혜택
(1) 세제혜택
조세특례제한법은 업종분류는 한국표준산업분류를 준용합니다. 이에 주택신축판매업은 건설업에 해당하여 창업중소기업에 대한 세액감면 또는 중소기업특별세액감면을 적용할 수 있으나 부동산매매업의 경우는 부동산업으로 세액감면을 적용 받을 수 없습니다.
(2) 세제혜택을 받기 위해서는? (소득, 조심 2020 중 0900, 2020.07.28)
조세특례제한법은 업종분류를 한국표준산업분류를 따르며, 이 분류에 따르면 ‘각종 건축물 신축, 증축, 개축에 관한 총괄적인 책임을 지고 건설 활동을 수행하는 산업활동’은 건설업에 속하는 종합건설업으로 분류하고 있고, ‘타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양·판매하는 산업활동’은 부동산 및 임대업, 부동산업에 속하는 부동산업으로 분류하고 있습니다.
조심 2020 중 0900, 2020.07.28의 판례는 일정 요건을 고려한 후 한국표준산업분류에 따라 건설공사를 총괄적인 책임하에 그에 따른 시설이나 능력을 갖추는 등의 요건을 만족하는 경우에 대하여 자가 건설하는 것으로 보아 종합건설업의 분류에 속하여야 세액감면을 받을 수 있으며 그에 따른 능력 및 요건 등을 갖추지 못하는 경우에는 건설업에 해당하지 않는다고 판시하고 있습니다. 즉 자가 건설로 볼 수 있는지 여부(실질내용)에 따라 세액감면 여부가 달라질 것입니다.