종합부동산세의 과세대상과 합산배제신고

 종합부동산세는 재산세에 더하여 일정요건을 충족하는 경우 종합부동산세를 납부하게 됩니다. 이번 포스팅에서는  주택을 포커스로 한 종합부동산세의 납세의무자, 과세대상, 합산배제 대상 및 합산배제 신고에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

 

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1. 납세의무자

 

 종합부동산세의 납세의무자는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 보유한 과세유형별 공시가격의 전국 합산액이 과세기준금액을 초과하는 재산세의 납세의무자로 규정하고 있습니다. 

 

-주택 : 전국 합산 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원(1세대 1 주택자는 11억 원)을 초과하는 자, 다만 법인은 21년 귀속분부터는 법인 주택분 기본공제 6억 원 공제를 배제하고 있습니다.

 

2. 과세대상

 

종합부동산세의 과세대상은 주택(그 부속토지를 포함), 종합합산토지, 별도합산토지로 구분하여 과세대상을 판정합니다.

 

3. 합산배제 주택

 

 종합부동산세 합산배제 주택은 합산배제 임대주택과 합산배제 사원용 주택 등이 있으며, 아래의 어느 하나에 해당하는 경우에는 합산배제를 신고함으로 종합부동산세 과세대상에서 제외가 됩니다.

 

(1) 합산배제 임대주택

 

 지방자치단체에 임대사업자등록 및 세무서에 주택임대업 사업자등록을 한자로 과세기준일 현재 실제 임대를 개시하고 있는 주택은 종합부동산세 합산배제를 적용받을 수 있습니다. 이 경우 합산배제 신고기한(매년 9월 30일)까지 등록한 경우에도 합산배제의 규정은 적용됩니다. 임대주택의 유형 등의 내용은 아래 표와 같습니다.

 

임대주택유형	전용면적	주택가격	주택수	임대기간
매입임대 1) (장기일반민간임대주택)	-	6억원 이하 (비수도권 3억)	전국 1호 이상	5년이상 3), 10년이상
건설임대 2) (장기일반민간임대주택)	149㎡이하	6억원 이하	전국 2호 이상	5년이상 3), 10년이상
기존임대 4)	국민주택규모 5) 이하	3억원 이하	전국 2호 이상	5년 이상
미임대 건설임대(민간)	149㎡이하	9억원 이하	-	-
리츠·펀드 매입임대	149㎡이하	6억원 이하	비수도권 5호 이상	10년 이상
미분양 매입임대	149㎡이하	3억원 이하	비수도권 5호 이상	5년 이상

1) 매매, 증여, 상속 등으로 취득한 주택

2) 직접 건설하여 취득한 주택

3) 2018.3.31. 이전에 임대사업자등록과 사업자등록을 한 주택

4) 2005.1.5. 이전 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

5) 전용면적 85㎡(단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍‧면 지역은 100㎡이하)

 

(2) 합산배제 사원용 주택 등

 

 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 합산배제 사원용 주택 등으로 종합부동산세 과세대상에서 제외가 됩니다.

 

1) 사용자 소유의 사원용 주택 : 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 현재 공시 가격 3억 원 이하인 주택

2) 기숙사 : 종업원 공동취사용 주택(건축법 시행령 별표 1)

3) 주택건설업자의 미분양 주택 : 주택건설업자(주택법 의사 업계획 승인이 나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

4) 어린이집용 주택 : 과세기준일(6.1.) 현재 자치단체장 인가 또는 운영을 위탁받고 세무서에서 고유번호 부여받아 5년 이상 계속하여 어린이집도 운영하는 주택

5) 시공자가 대물변제받은 미분양주택 : 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양 주택(공사대금 받은 이후 최초 납세의무 성립일로부터 5년 이내)

6) 연구기관의 연구원용 주택 : 정부출연 연구기관이 2008.12.31. 현재 보유하고 있는 주택

7) 등록문화재 주택 : ｢문화재 보호법｣에 따른 등록문화재

8) 기업구조조정부동산 투자회사 등이 2010.2.11일까지 직접 취득하는 서울특별시 밖의 미분양 주택(계약 체결 포함, 비수도권 비율이 60% 이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약 체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양 주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2014.12.31. 까지 직접 취득(계약 체결 포함)하는 미분양주택

9) 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정 체결에 따라 취득하는 미분양주택

10) 신탁업자 미분양 주택 : 시공자가 채권을 발행하여 조달한 금전을 신탁받은 신탁업자가 2010.2.11일까지 취득하는 서울특별시 밖의 미분양 주택(계약 체결 포함, 비수도권 비율이 60% 이상) 또는 2011.4.30까지 직접 취득(계약 체결 포함)하는 2010.2.11일 현재 서울특별시 밖의 미분양주택(비수도권 비율이 50% 이상) 중 비수도권 소재 미분양주택 또는 2012.12.31.까지 직접 취득(계약체결 포함)하는 미분양주택

11) 노인복지주택 : 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 임대하는 노인복지주택

12) 향교(향교재단)가 소유한 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우)

13) 세일 앤 리스백 리츠 등이 매입하는 주택 : 주택도시 기금과 한국 토지주택공사가 공동으로 출자하여 설립한 부동산 투자회사 등이 주택담보대출 차주에게 5년 이상 임대하고 임대기간 종료 후 그 주택을 재입할수 있는 권리를 부여하는 등 요건을 갖춘 주택(’ 18.2.13. 개정)

14) 토지임대부 분양주택 부속토지 : 「주택법」에 따른 토지임대부 분양주택의 부속토지

15) 주택건설 목적 멸실주택 : 주택건설사업을 위하여 멸실시킬 목적으로 취득하여 그 취득일로부터 3년 이내에 멸실시키는 주택

 

4. 합산배제의 신고

 

 종합부동산세는 과세기준일 현재 합산배제 주택 등을 보유하고 있는 납세자는 9월 16일부터 9월 30일까지 신고서를 제출하여야 하며, 제출하지 아니하는 경우에는 종합부동산 세액이 고지가 됩니다.